澳洲央行研究报告指称 限制楼层使公寓价变贵

一项新研究显示，由于分区的楼层限制，悉尼的公寓买家为购买他们的物业平均需多付35万元，它建议应允许开发商把内城区和东区的住宅楼的高度增加到20层。

澳洲联邦储备银行星期三发布的这项研究报告显示，悉尼的新公寓平均售价为873,000元，但如果把建筑规划限制放宽，建造成本将可能降至519,000元。

澳洲联邦储备银行经济师简纳（Keaton Jenne）和图里普（Peter Tulip）进一步估算，如果把允许建造住宅的密度提供一倍，房价将可能降低5%。在2018年期间，全国的住宅存量增加1%，即多增加了98,000套。

然而，即使没有地建筑规划进行调整，由于新冠肺炎大流行对经济和就业的影响，悉尼和墨尔本的房地产价格已经开始下跌。根据地产研究机构CoreLogic周一发布的数据，7月份悉尼独立房屋价格下跌1％，而公寓价格下跌了0.7％。墨尔本独立房屋价格在一个月内下降了1.4％，公寓价格下降了0.7％。

研究报告认为，在布里斯班，寓楼以最具成本效益的高度建造，而墨尔本的住宅楼开发项目的楼层甚至更高，但是在悉尼却不是这样。

报告发现，其结果是悉尼东区的住宅单位建造成本高达900,000元，内城区莱卡（Leichhardt）则为700,000元和北悉尼的大约为500,000澳元。这可能是由于规划限制而导致公寓的供应短缺。

报告称：“相比之下，墨尔本和布里斯班市中心附近的价格接近成本，尽管相对旅行时间和便利设施可与悉尼内部媲美。这些差异似乎反映出建筑模式的差异。”

住宅规划限制对郊区住宅价格的影响较小，对中环区的住宅价格影响中等，对内城区的住宅价格影响最大。

墨尔本的高密度住宅楼主要建在市中心商业区，而悉尼的公寓楼主要建在中环区，而中环区对楼层高度的限制比内城区严格。悉尼内城区有大量优质地段，但由于分区的楼层限制，使住宅单位供应受到很大限制。

报告表示，高层住宅楼在增加供应方面，成本大大低于一些建筑规划师所提倡的内城区和中环区建中密度住宅的成本。

不过有不少买家宁愿多花55,000元，生活在公寓单位少于10个的中密度住宅楼内。

报告还指出一些在公寓估值上存在的“令困惑特征”，需谨慎对待。其中包括紧邻火车站和轻轨站会导致房价上涨和紧邻学校与公共泳池会令房价下跌等。