刚刚,深圳打响第一枪,楼市迎20年未有之大变局!

2018-10-16 19:30:07 来源:互联网 编辑:风云

刚刚,深圳打响第一枪,楼市迎20年未有之大变局!_行业观察_电商报

  20年来,中国房价的上涨,从最开始的羞羞答答,到2008年的绝地崛起,再到2016年的全面泡沫化,以至于向来自诩只相信科学,不相信神话的中国人,也开始有了自己的信仰----房子教,人人相信,房价永远只涨不跌。

  乱花迷人眼,普通人在纷繁复杂的信息大爆炸中,早已丧失了理性,对房子教顶礼膜拜,被开发商、中介、既得利益群体们疯狂洗脑,而不自知。

  但该来的终究会来,市场破土,中国楼市终于迎来了二十年未有之大变局!

  深圳打响第一枪,试点现房销售

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  距离取消预售制传闻不到20天,近日,深圳首个现房销售试点项目----深圳龙华金茂府就突然呼啸而来。

  不同于以往开发商“现房销售”的广告概念,只是在预售期尾声时,将已经建成的商品房,进行现房销售。

  这次是项目所有房产及附着物都不得预售,是真正的现房现售。

  而作为当年的地王,金茂府项目在拿地时,就曾遭到激烈争抢,多达18家房企参与,万科、碧桂园、金地等知名房企莫不争先恐后,一些实力相对较弱的房企,甚至抱团竞争,

  最终电建+金茂联合以82.9亿元的天价,创造记录,拿下这块土地,成为当年轰动一时的地王。

  虽然政府为防止地王频现,抑制房企热情,曾要求现房销售试点,却依然挡不住房企们的疯狂。

  如今,两年多过去了,这项现房销售试点,终于如约而至。

  作为中国楼市的风向标,第一个举起预售制大旗,引领中国房价疯长潮的城市,深圳此举无疑打响了取消预售制的第一枪,对全国楼市意义非凡。

  预售制起于深圳,或许也将终于深圳!

  这意味着,政府已经不满足于通过各种“限制”来调控楼市,已开始从根本上重新思考楼市,甚至不惜动摇楼市的根基。

  是什么推高了中国房价?

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  房子,说白了也不过是由土地、钢铁、水泥和家具拼成的,疯疯癫癫,却上涨了二十年,甚至形成房子教,被无数人信仰。

  到底是什么推升了房价?

  第一,经济增长。

  一座城市,如果拥有产业,经济持续增长,工作岗位丰厚,居民收入持续增加,超过其他地方,必然吸引大批人口涌入。

  大量人口的涌入,面临着住房、上学、医疗等众多需求,这些需求又都和房子绑架在一起,使得人们不得不买房。

  而土地、房子作为供应量有限的商品,必然迎来价格的上涨。

  就像股票,公司业绩增长,盈利增长了,股价也必然会上涨。

  从2007年到2017年,中国经济持续增长,年均GDP增速高达8%以上,十年经济总量几乎翻了一番。

  持续的经济增长,几乎已经成为了房价持续上涨的永动机。

  但这只是房子上涨的真实价值部分,并不能导致房价的全面泡沫化。

  第二,央妈放水,房价泡沫化。

  2007年时,中国M2还不过40万亿,到2017年时,却已高达170万亿,加上各种影子银行,真实货币总量,几乎达到200万亿,翻了近5倍。

  同期经济增长,却只翻了一番。

  这意味着,货币贬值几乎再所难免,购买力至少要下降一倍,每年贬值将不低于10%。

  这意味着,人们对投资保值的需求,必将旺盛,在股市牛短熊长的当口,房地产作为最重要的投资市场,泡沫化几乎难以避免。

  2016年时,曾有统计,中国北上广深四座城市的住房总价值已高达73.6万亿元,按照当时的汇率计算,约合11万亿美元。

  同期,美国全国住房房产总价值也不过26万亿美元。

  也就是说,中国四座一线城市几乎可以买下半个美国,泡沫之大,令人瞠目结舌。

  而上次达到这种层度的国家是日本,当年泡沫破灭,全民崩塌的可怕场景,至今仍让人心有余悸。

  日本人如今低欲望、不婚主义、老龄化严重,社会机制僵化、等级森严、致死不跳槽的社会病态,正是那时候留下来的后遗症。

  第三,杠杆

  事实上,仅仅有人、有地、有钱,还不足以推升房价的全面泡沫化,疯狂加杠杆,才是楼市最炫的春药。

  第一重杠杆:地方政府从国开行贷款,大规模棚改;

  第二重杠杆:开发商从银行或信托等渠道贷款;

  第三重杠杆:预售制,房子还未建,已经开卖期房,房企疯狂高周转;

  第四重杠杆:老百姓只付首付,剩余房款向银行贷款;

  四重杠杆加身,开发商无异于空手套白狼,推升中国楼市一路狂飙。

  数据显示,2017年,各大开发商个个赚得盆满钵满,三大龙头更是惊人的暴利。

  碧桂园:销售额5505亿元,利润287亿

  万科:销售额5298.8亿元,利润280.5亿

  中国恒大:销售额5009.6亿元,净利润370.5亿

  经济增长、人口、土地、货币超发、杠杆,无疑成为推升中国楼市的终极利器,尤其是层层叠加的杠杆,简直让楼市如虎添翼,二十年兴盛不衰。

  取消预售制能降房价?

  取消预售制能降房价?

  很多人并不以为然,尤其是南京的经验,几乎让人绝望。

  南京取消预售制后,土地溢价率大降,价格下跌,一时无数人以为房价也要随之下降,却不料南京房价不仅未降,甚至还有微涨。

  取消预售制,似乎对房价并无影响。

  事实上,并没那么简单。

  取消预售制,不过是将楼市四重杠杆去掉一个,房价纹丝不动并不足为怪,就像三条腿的桌子,照样屹立不倒一样,更何况,楼市远不止三条腿。

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  但自去年以来,一方面,全国各地限购、限贷、限售、限价、限商,虽未将支撑楼市的大腿统统斩断,但也让开发商无法再继续疯狂肆虐,尤其是国家严禁资金流入楼市,开发商无法再尽情的贷款,疯狂扩张了,资金链紧张,收缩战线,将是很多开发商不得不做出的选择。

  而房贷利率飙升,首付比例大幅提升,购房资格多方限制,也让老百姓无法再任意大规模贷款买房,炒房客更是顿时偃旗息鼓,市场一时被冰冻。

  另一方面,棚改全面收紧,今年6月,国开行收回棚改审批权,10月7日,中央又明确表示,房价上涨压力较大的城市,暂停棚改。

  楼市四重杠杆,已经断了两条半(老百姓贷款买房只能算断一半)。

  同时,经济陷入低迷,GDP年增长率已降至6.7%左右,不复当年动则两位数的惊人增速,中美贸易冲突的持续发酵,更是令市场悲观情绪持续蔓延,楼市再无法靠着经济增长的故事继续大幅飙升。

  而货币政策也在日益收紧,M2增速已连续多月降至个位数,8月更是降至8.2%的新低,市场大水漫灌的日子已经一去不复返。

  虽然中国城市化进程依然在不断加快,人口涌入城市定居,依然需求庞大,但考虑到中国居民高昂的负债率,恐怕难以支撑房价继续飙升。

  数据显示,2018年一季度,中国居民杠杆率已达61%,深圳、杭州、南京、苏州、合肥、珠海等城市,甚至达到了惊人的100%,且还在不断快速增长。

  老百姓六个钱包已经全被掏空,手中无粮。

  全民空心化,拿什么支撑房价高企的泡沫。因此,政府不得不主动去杠杆,刺破泡沫,让楼市回归理性,防范日本失去二十年之殇。

  如果未来全面取消预售制,楼市恐怕真的要顶不住了。

  房价下跌,已成燎原之势

  不知不觉,短短几周,房价下跌已成燎原之势。

  从厦门打响第一枪,万科白鹭郡房价腰斩,到杭州二手房普跌,再到湖南湘潭、江苏南京、江西上饶,北京通州,各地房价已开始纷纷下跌,房闹一片,市场哀鸿遍野。

  虽然开发商们拼命否认,企图重建市场信心,让韭菜的依然归韭菜,市场的依然归市场,但依然难掩楼市萎靡不振,市场信心不足的窘境。

  尤其是万科高呼“活下去”,恒大心急火燎转型新能源,碧桂园加快高周转,回笼资金,更是令市场一片狐疑。

  春江水暖鸭先知,早在2016年时,李嘉诚就已开始大规模抛售物业、土地,宣称不赚最后一个铜板,对楼市看衰。

  世界上没有只涨不跌的商品,中国也不可能靠楼市实现民族复兴大业,楼市即将走到尽头。

  虽然总有人说,楼市市场庞大,上下游建材、服务等已经形成了一个完整的产业链,牵一发而动全身,打压楼市,将令很多人失业,谁来为他们负责?

  实际上,这种论调无异于长了脓疮,因怕疼而拒绝手术,等到脓疮发遍全身,恐怕就晚了。

  历经二十年,楼市早已涨的天怒人怨,到了尽头,未来,国家下定决心剔除脓疮,让市场回归理性,将是大势所趋。

  未来,随着调控进一步收紧,开发商、炒房客纷纷断奶,市场资金收紧,棚改、预售制纷纷落幕,支撑楼市泡沫的大腿被一个个斩断,房价将彻底失去持续飞涨的根基。

  市场即将进入二十年未有之大变局!!!

  来源:蓝经财经观察

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